[讀書心得] 富爸爸窮爸爸 深度剖析

富爸爸窮爸爸 Rich Dad Poor Dad這本書已經紅了20年,裡面的觀點仍然歷久彌新,這篇文章透過美國會計師的專業角度,延伸說明這本書傳達的中心思想。

1.稅是人的一生中最大的開支項目、要成為企業主以減少稅的支出

美國稅率高,除了聯邦稅還有州稅,再加上Social Security、Medicare、State Disability Insurance,對一般普通白領來說,「稅」這個項目的總支出基本30%起跳,稍微高薪一點的,稅率妥妥百分之五十,一年裡面有半年都在幫美國政府打工。然而除了善用退休帳戶401k、IRA以外,工薪階層沒有什麼真正有效節稅的方法,作者羅伯特清崎(Robert Kiyosaki)認為應該要成為企業主,原因是政府在稅收上給予企業主各種優惠,鼓勵企業主創造就業以及產業發展。

為什麼說政府對企業的稅收制度比對個人優惠呢?

原因是假使企業和個人同樣有100元的收入,以及60元的開支,然而企業卻是以$100-$60=$40乘上稅率21%(川普稅改之前為35%)也就是說企業的稅後盈餘有$31.6元=$40 x (1-21%)

然而個人$100元收入卻必須先扣個人稅,假使扣同樣稅率,個人所能夠存下的錢是$100*(1-21%)-55=$24元。比企業少很多,更遑論一般個人都不是交21%這麼低的稅率,那麼能夠存下的錢就更少了。

2.買房子可能是買到負債,而非資產

作者認為會讓人現金淨流出的就是負債,比如窮爸爸買自住宅,每個月支付$1,000元房貸利息及$1,200元地產稅,買房每個月給窮爸爸帶來$2,200元的「負債」。假使富爸爸買了一樣的房子,但出租每個月獲得$3,000元的收入,在支付$1,000元房貸利息及$1,200元地產稅以後,仍可給富爸爸帶來$800元的正現金流,這樣的房子才是作者眼中的「資產」。

3.買房並無法節稅

很多在美國工作的人以訛傳訛,買房可以節稅,或者是房產稅可以免稅,並不是這樣的。川普稅改以前,假使花費一萬美元的房產稅,可以在報稅時作為收入的減項來扣抵,也就是說賺10萬塊的人可以用9萬來當作該年度收入去乘稅率,然而1萬塊房產稅還是要交的。

不買房:10萬*稅率30%=收入稅3萬

買房:(10萬-1萬)*稅率30%=收入稅2.7萬+房產稅1萬=總稅金3.7萬

所以與其說房產稅免稅,不如說房產稅打了七折(依據屋主個人稅稅率不等,這裡假設30%),以至於窮爸爸買了更大的自住房以後,每年繳更多房產稅,以為自己節稅,其實變得更窮了。當然這些在川普稅改後已經不復存在了,多數時候房產稅就是完全地交給政府了,連打折都沒有。

這本書另外還提及了創造被動收入、現金流、創業、從E象限(employee)走到B象限(business)以創造更多財富等等概念,有興趣的朋友可以閱讀:

富爸爸窮爸爸中文版

Rich Dad Poor Dad英文版

富爸爸窮爸爸電子書

每個月都在存錢,該投資什麼打造每月被動收入!?

經常有人問會計師小羊,每個月存了錢該放哪裡好,高利息儲蓄帳戶(High Yield Savings Account)現在利率只有1.9%左右,還要再扣稅,算下來稅後根本不到1.4%,真的是存心酸,但不會投資理財的朋友又覺得至少沒有風險,棄之可惜。下面介紹幾個小羊自己有關注的每月配息的股票及etf給大家參考,分別有4%~8%的殖利率。


1.MUNI 地方政府債etf

小羊是MUNI (Municipal Bond地方政府債)的愛好者,事實上這是上班族的投資好朋友,因為股息不扣稅,所以比其他蠻多etf或股票的稅後殖利率高。例如每月1號左右除息的HYMB和HYD殖利率分別是接近4%和4.1%,每月20號過後除息的PZA則是2.8%,除息後幾天股息就會入帳了,確切payout date每個月都會公佈喔。好處是政府債倒債風險小,etf價格也不太會隨著股市震盪,可以做到保本和跑贏通膨。唯一要注意closed end fund的價值比較容易波動,建議可以避免closed end fund的etf。

MUNI總整理看這篇:http://www.cpainvests.com/18-municipal-bond-etfs/

2.以S&P500中Large Cap的公司為標的的etf

S&P500指數中有的公司不配息,盈餘拿去再投資,以股價增長回饋股東,Google、亞馬遜、臉書就屬於這類,有的公司賺了錢,選擇一部分做為股息發給消費者,比如蘋果、微軟、AT&T、可口可樂等就屬於這類。

儘管這些公司每季度才發息,有些etf以這些會配息的S&P500股票為標的,透過etf經理人的管理,做到每月配息給etf的持有人。至於這麼多會配息的股票,AT&T殖利率5.34%,微軟殖利率1.47%,持有哪些成分股,會決定etf的股利(dividend)和資本利得(capital gain)。

3.每月配息的特別股etf

有一些以持有多家公司的特別股為標的的etf,相對普通股的etf來說更穩定,又比債券類etf有機會收獲資本利得。特別股的好處在於,股息很多都是固定的,另外特別股的利息優先於普通股,也就是說要發放股息給普通股股東前,必須先支付特別股股東的股息。

PGX (Invesco Preferred ETF)和PFF (iShares US Preferred Stock ETF)就屬於這類,殖利率分別有5.41%和5.46%左右。主要持有一些銀行類股的特別股,比如Citigroup、JPMorgan Chase、Wells Fargo、Bank of America、PNC、德意志銀行等。

如果不想投資金融類股的話,可以考慮殖利率5.62%主要持有REITs特別股的PFFR,或者是殖利率5.32%主要持有能源類股的PFXF。

另外PFFA(Virtus InfraCap U.S. Preferred Stock ETF)則持有較小型的公司,但是殖利率較高有8.67%,算是比較新也比較小的etf,風險較PGX、PFF來得高。

4.每月配息的REITs股票

REITs (Real Estate Investment Trust)以投資房地產為獲利來源,因為政府法規對房地產公司的規定,這類公司必須將至少90%的獲利給投資人,REITs本身才能夠免稅。很多REITs是每季度配息的,但是也有一些每月配息的REITs例如殖利率7.61%的AFIN (American Finance Trust Inc)、7.27%的APLE (Apple Hospitality REIT Inc)、5.75%的EPR (EPR Properties)、4.67%的STAG (Stag Industrial)、4.36%的LTC (LTC Properties, Inc)、3.43%的O(Realty Income Corporation)。大部分大型的REITs ETF殖利率落在3~4%,高殖利率的REITs一般來說資本額較小,風險較大型REITs高,可以透過買ETF降低個別公司的風險,比如殖利率8.65%的SRET (Global X SuperDividend REIT ETF),但要注意殖利率和風險都比一般大型股REITs ETF高,像是殖利率3.75%的VNQ (Vanguard Real Estate ETF)。

下方做一個簡單的各面向比較表,分別以1.HYMB 2.SPHD 3.PGX 4.SRET為代表,讓大家對4個類別的優缺點比較有概念:

稅前配息 4 > 3 > 1 > 2

非長期持有稅後配息 4 > 1 > 3 > 2 (以稅率30%為例)

長期持有稅後配息4 > 3 > 1 > 2 (以稅率15%為例)

股價波動 2 > 4 > 3 > 1

預期資本利得 2 > 4 > 3 > 1

上述介紹的1~3都是etf,4則是個股。這篇文章之所以介紹etf為主是因為很多人白天要上班,其實並沒有時間精力去研究個股,在缺乏研究的狀況下,投資個股就變得相對來說風險較高。etf因為買一籃子的股票或債券,當一間公司財報不好或者其中1檔債券倒債時,持有的其他隻股票和債券就可以穩定etf價格,不至於看到辛苦存下來的錢一天暴漲暴跌10%的狀況。

希望這篇文章能夠幫助大家找到合適的投資工具,在可預期的風險下創造跑贏通膨每月被動收入。

[台北食記] 故宮晶華:宛如置身宮廷享受美食

位於台北故宮的故宮晶華餐廳,停車方便且免費。大眾交通則搭前往故宮博物院的公車皆可抵達。

Address: 111台北市士林區至善路二段221號

Phone: 02 2882 9393

用餐環境華麗、舒適且恬靜。

點心、甜品好吃

廣式燒鴨、桶子油雞、紹興醉雞、泰式蝦餅、梅子高麗菜…,其中泰式蝦餅特別好吃,後來又再多點一盤。

仕女圖小流沙包雖然特別但小小的2口就吃完,且內餡很少、又貴(一個台幣100元),看看就好不建議點。

羊排不腥、好吃,滷水牛腱、蜜汁叉燒因好吃到忘記要拍照,鮮蝦腸粉也不錯吃。

蒜香軟殼蟹超好吃,絕不可錯過,後來我們又點了2盤

雖然吃得很飽,但甜品一定不可錯過,椰果西米露、芒果奶酪、柚子茶涼糕再飽也一定要吃的。

台灣高房價的原因 你知道嗎?

台灣房價居高不下,近幾年政府透過提高交易成本及實價登錄進行打房,然而台灣高房價因素卻並非只因為交易成本,更重要的是台灣房屋的持有成本相較其他先進國家過於低廉,導致有錢人可以以近乎零成本持有許多房產。

為什麼說台灣的房屋持有成本很低呢?

一般房屋持有人每年都要繳交房產稅(房屋稅及地價稅),而這個稅額基本上是由房屋及土地價值(稅基)x 稅率得來的,但是在台灣,這個房屋及土地價值是和市場價格脫鉤的。

這裡選擇美國加州San Jose一處購入價為$605,000的30年自用獨立屋(Single Family Home)及台北市一處屋齡30年購入價為1830萬元的自用公寓做比較。

以下是聖塔克拉拉郡(Santa Clara County)政府網站關於該處房產每年需繳交的房產稅的計算:

Santa Clara County San Jose Property Tax Record

稅基及房產價值是$617,100,因為郡政府每年會依據市場房價來調整評定房產價值,然而加州政府亦規定每年房產稅最多只能漲2%,因此這間San Jose的放產自2016年以$605,000購入後,稅基增長2%,成為$617,100。($605,000*1.02=$617,100)

稅基$617,100又可分為土地(Land) US$ 308,550及房屋(Improvement) US$ 308,550兩部份,稅基再乘以當郡稅率及特別稅。特別稅(Special assessment) 是指對在公共設施或市政建設改進中受益的財產徵收的一種稅。例如,因市政當局對街道的拓寬和修整而使沿街地價上漲或是當地建設圖書館導致鄰近建物增值。

在這個案例中$617,100 * 1.3052%(稅率) = $8,054.37 + $1,225.38 (特別稅) = US$ 9,305.67 如果此房屋為自用住宅可再減免 US$70 = US$ 9,235.67 也就是說這一間60萬美金的房產一年的房屋及地價稅約為美金九千多美元元,折合台幣約$286,300元。

反觀購入價格$1,830萬台幣的台北市公寓,財政部認定房屋部分評定現值是19萬台幣,土地的評定現值則是187萬台幣,分別乘上稅率$191,000 * 1.2% + $1,870,502 * 0.2% = NTD$ 6,033,也就是說市值$1,830萬台幣的台北市公寓一年的房屋稅及地價稅僅為台幣六千元。

換言之,售價、屋齡相近的房屋,美國的房屋持有人一年需支付台灣房屋持有人近48倍的房屋及地價稅。

說到這裡有些人可能會認為,那是因為美國勞工平均所得及GDP是台灣數倍,所以可以繳得起高額的房屋相關稅賦。但其實比較台灣其他動產如汽車,一台2000cc的自小客每年的牌照稅為NTD$11,230,再加上燃料稅NTD$6,180,一台車一年的總稅額為NTD$17,410,而一棟近2000萬元的房屋竟只要納台幣$6,000左右的稅。 由此可知,這是稅負失衡,政府沒有創造適當的房屋市場機制。低持有成本導致一般民眾將房地產視為財富保值/增值的最佳利器。

除了低持有成本以外,另一個弊端在於不合理的自用住宅認列,讓一個家庭可以有三處自用住宅,直系尊卑親屬都成為人頭。

台灣地價稅一般稅率為 1%,自用稅率為0.2%,以住家房屋稅來說,自住為1.2%, 非自住的住家為1.5~3.6%。簡單來說,房屋登記為自用住家大約是繳納一般稅率的三分之一。台灣屋主除了以較高總價的房產登記為自住,達到節省最高的稅率,還可以登記共三處的高總價產品。

反觀美國一年70美金的自用減免,一個家庭只能登記一處,加州自用住宅的減免也僅僅是房屋稅基減七千元,即稅金一年減美金70元。

美國設計這樣的房屋稅賦機制,即是在教育消費者,不要買超過自己需求的高總價房產也不要囤房,因高總價代表著高稅賦,而囤房則有高持有成本。都市土地是稀缺資產,本就不應淪為投資客囤積炒作的商品。

近日來新聞經常提及受貿易戰影響,台商鮭魚返鄉等議題。在國際情勢以及政府放寬境外資金課稅條款的影響下,台灣已吸引數千億投資金額返台,但與此同時筆者也憂心,政府規定這些境外資金返台五年後,方可投入房地產, 而房地合一稅對於五年後重購也有全額退稅機制,這些政策是否會導致五年後資金又大舉進入房市炒作?近期身邊不少過去在房地產市場賺得滿盆缽的長輩間口耳相傳,說「現在不買,等資金進來,五年後絕對買不起」 又有言道 「台灣沒什麼好投資的,只有房地產」,所以鮭魚返鄉資金絕對會流到房市。這令筆者不勝唏噓,難道台灣沒有實業、人才可以投資,資金都應該進房地產炒作嗎? 美國前首富及微軟創辦人比爾蓋茲Bill Gates將個人資產超過百分之六十都投入於美國及全球股市,因為他相信企業創新才是驅動財富的最佳引擎,而產業創新升級才會促進國家經濟體發展、提升就業及勞工薪酬增長的正向循環。

本文歡迎大家分享轉載,惟請明顯及正確地註明本人為作者,並附上本部落格網址。

奧勒岡州波特蘭 Portland 好吃好喝的7間店


1. 網紅甜甜圈 Voodoo Doughnut

這應該是波特蘭最紅的一家甜甜圈店了

24小時營業,需要在店外面排隊至少30分鐘到一小時,而且只收現金!!

波特蘭有兩家Voodoo Doughnut,我們去的是在Old Town靠近中國城的這家:

22 SW 3rd Ave, Portland, OR 97204

另外一家店的地址:

1501 NE Davis Street Portland, OR, 97232

https://www.voodoodoughnut.com

走到店裡的路上,沿路的人都拿著這粉紅色的盒子,廣告效果+++

我們買的三種口味

2. Raven & Rose

這一間是影集格林Grimm第三集A Dish Best Served Cold裡面狼人Monroe和狐妖Rosalie約會吃的餐廳,戲裡豬妖是Raven & Rose的廚師,透過特殊食材來陷害狼人。身為格林粉絲當然忍不住要來嘗試一下!

樓下一樓是餐廳,二樓是bar,坐在餐廳也可以點大部分bar menu上的餐點,比如我們這次點的fish and chips就是bar menu上的。

https://www.ravenandrosepdx.com

3.Salt & Straw冰淇淋

我們去的是Lake Oswego的分店,算是當地的知名老區,有學區像是Cupertino那種感覺,帶點清幽感。

每一個口味都很好吃的樣子

選的是Coava Coffee w/Freckled Woodblock Chocolate和Honey Lavender,兩個口味都很濃郁細膩有層次,大推~

https://saltandstraw.com

4. Blue Star Donut

其實相比知名的Voodoo Doughnuts,我個人更喜歡這家Blue Star一點。Blue Star標榜大人吃的甜甜圈,沒有一般美式甜甜圈那麼甜,感覺食材也比較好,整體做得精緻很多。

店裡一面牆還挺有趣的

Mexican Hot Chocolate和Meyer Lemon & Key Lime Curd,一個濃郁一個清爽,個人更喜歡檸檬口味一點。

Btw去的這家店剛好在格林Grimm裡面Monroe去的教堂旁邊。

https://www.bluestardonuts.com/locations/

5. Stumptown咖啡

這是當地的連鎖咖啡,在波特蘭機場也有店,入境隨俗當然要嘗試一下

冷熱拿鐵各點了一杯,都在水準之上。

https://www.stumptowncoffee.com/locations

6. Heart Coffee

這間咖啡店也是在波特蘭有好幾間分店

我們去的這家在Pioneer Place附近,走一個文青路線,店裡販售還蠻多自家產品的,店裡挑高非常高,是空間感非常舒適的簡約風。

https://www.heartroasters.com

7. Nong’s Khao Man Gai

來波特蘭這幾天也吃了不少餐廳,相對於舊金山灣區餐廳大多純粹死貴,波特蘭的餐廳感覺更有職人精神,有想要把料理做好的心,這間海南雞飯就是其中之一。來自泰國的女孩Nong Poonsukwattana帶著僅有的$70美金和一卡皮箱來到波特蘭,從一個小吃攤到在波特蘭擁有兩家店,甚至在超市上架自己的獨家醬料。一盤海南雞飯有肉有飯有湯,雞肉鮮嫩醬汁入味,一下就清盤了。

西班牙好好吃之 蔬食吃到飽 Restaurante FrescCo 素食者的天堂

出門旅遊還是想要吃蔬菜怎麼辦?巴塞隆納街頭有許多間連鎖的蔬食吃到飽餐廳Restaurante FrescCo,不論餐點、自助餐形式都和美國的Sweet Tomatoes十分神似。我們造訪的這間店,其實就在加泰隆尼亞廣場附近,也剛好在去巴塞隆納outlet La Roca Village的Sagales公車站牌邊上,算是十分方便。

中午價格是一人€10.5歐,可以選擇加€1歐元吃grill(任選兩份肉類)以及加 €1歐元吃漢堡。晚上價格則是€12.95歐,附grill(任選兩份肉類),同樣可以另加€1吃漢堡。兩種價錢都是附飲料暢飲的(汽水自己拿)。

沙拉吧

基本上和美國的Sweet Tomatoes相比,FrescCo提供更多mix好的沙拉,比如南瓜和squash、甜椒、玉米拌在一起,做好的馬鈴薯沙拉,雞蛋沙拉等。很多蔬菜都切得比較小塊,比如小黃瓜削成薄片狀,薄到會透光的程度,但美國店一般就是直接切片狀,大約有0.3cm,厚度讓口感很不一樣。另外FrescCo我去時沒有看到crouton。

當天水果有西瓜、甜瓜、西洋梨、香蕉、蘋果,蔬菜水果的品質都很不錯。

Grill區

烤好的鱈魚&香腸

烤好的牛肉&雞肉

Pizza

義大利麵

甜點及烘焙品

冰淇淋

咖啡機

值得一提的是FrescCo用餐環境非常好,木質裝潢整體感覺非常舒適雅緻,和Sweet Tomatoes走家庭路線很不一樣,值得一訪。

Restaurante FrescCo

地址:Ronda de la Universitat, 29, 08007 Barcelona, Spain

營業時間:12PM-12AM

電話:+34 933 02 01 26

西班牙好好買之 塞維亞Sevilla Costco 好市多

西班牙一共有兩家Costco,分別在馬德里以及塞維亞,我們前往的是位於塞維亞Costco。我們是週六傍晚去的,停車場有很多空位,和加州跟台灣假日的Costco很不一樣。

營業時間


當天油價

讓我們來看看西班牙的Costco有賣什麼台灣和美國好市多沒賣的商品吧。

Haribo桶裝小熊軟糖 €6.59

Haribo袋裝小熊軟糖 €5.69

San Blas堅果 €6.49

Miguelanez軟糖 €4.99

Casa Eceiza玻璃罐裝的餅乾卷 €11.99

Pirulin捲心酥 €9.99

Chocola’s Chip榛果巧克力洋芋片 €4.99 印相中在Trader Joe’s或類似超市買過 但是沒這麼便宜



Milka巧克力 €12.99

Kinder Choco Bons €4.99 小顆版本的健達出奇蛋 看其來很可愛

Mentos €5.99 巨無霸曼陀珠

Valor巧克力 €6.69~€7.79 西班牙很多一般超市也賣這個牌子的巧克力

Nestle Chocolate Con Leche Extrafino €3.99

Royal Mints €7.99 好吃的薄荷巧克力

Toblerone Chocolate €3.99 這個應該比美國賣的便宜

Lacasitos Grageas de Chocolate €15.99

Cola Cao巧克力粉 €19.79 這個超大罐的 大概有半個成人高 是當地人從小喝到大的品牌

Chupa Chups 棒棒糖 €11.59

Soft Fruit軟糖  €6.99 這個也還蠻好吃的

Chocmod Marshmallows €9.99 巧克力裡面是棉花糖唷

Wonkandy Vintage Candy €7.99 超級粉嫩可愛


西班牙買酒也非常便宜 意思意思拍了一下 大概還有整整兩排貨架放酒 

也有賣西瓜 鳳梨 和

伊比利火腿

不要用手摸 上面都是油 我也不理解為什麼不用一些東西包起來 感覺不太衛生。。。

西班牙人非常愛吃巧克力 又嗜甜 好市多裡的烘焙品多數都加了巧克力

熟食部份

西班牙的Costco有賣炸薯條 和 炸雞柳條!

雞柳條非常嫩 很好吃

Pizza的料不太一樣

沒有賣Acai Bowl和Acai冰淇淋

沙拉不是美國賣的凱撒沙拉 而是用菠菜 蔓越莓乾 核桃 搭配BBQ醬 再次印證西班牙人愛吃甜 價格€3.99歐比美國$3.99鎂貴一些些

18档地方政府债(MUNI) ETF 总整理

下面列出18只Municipal Bond etf,选择投资哪一档MUNI ETF,需要考量殖利率、投资等级、资本额、成交量、自己居住的州是否免税、是否AMT-free等等。

上图中y轴的yield是使用net yield而非gross yield,主要是希望能够考量管理费等。 x轴则表示该etf持有投资等级的债券百分比,百分比越高(图中越靠右)表示品质越好。

殖利率和投资等级之间的取舍,主要考量个人的风险偏好与承受能力,MUNI本身倒债率低约1.23%,而倒债的基本都是非投资等级的债券,但是MUNI ETF都会持有很多支债券,比如HYD持有2000支债券,HYMB持有660+支,若其中有倒债的,剩下的仍然可以领息。另外圆圈的大小代表资本额,而橘色圆圈表示close end fund,蓝色则为一般etf。

下面的表格则列出数字以及是否免交易手续费等。

Coca-Cola Co (KO) and PepsiCo, Inc. (PEP) Q1 2019 Earnings Report Outlook

The Coca-Cola Co (KO) and PepsiCo, Inc. (PEP) both announced 2019 first quarter earning reports recently. Let’s take a quick look about the performance of these two soft drink companies in the first quarter.

1.PEP price went up

To be honest, PEP share price has risen a lot during the past year and its diversified products brought good revenue performance. On the contrary, KO share price had limited upward movement during the last 12 months. Actually Coca-Cola’s Q1 2019 financial result was very nice, even better than Pepsi’s numbers, in terms of income growth rate, operating profit growth rate, EPS growth rate, operating profit margin, and profit margin.

2.Organic revenue growth rate

However, after the earnings report, PEP shares were more favored by investors, mainly because Pepsi’s organic revenue had a strong 5% growth, better than estimate. Investors should be aware that the so-called Organic Revenue is a non-GAAP metric. GAAP, Generally Accepted Accounting Principles, are accounting principles accepted by SEC (US Securities and Exchange Commission regulations). GAAP provides guidance about how revenue, expense and other expenses should be recognized. Although non-GAAP metric can be misleading sometime while it is an indicator that the company believes that it can reflect the company’s operation more accurately. Both Coca-Cola and PepsiCo announced their organic revenue, but the methodology used could be different. Therefore, comparing the company’s current period organic revenue and prior period one will be more appropriate than looking the organic revenue itself as long as the company did not change its calculation methodology between periods.

3.Share repurchase

During the past quarter, Pepsi bought back $3 billion of treasury stocks, while Coca-Cola bought back only $243 millions of its stock. This could be one of the reasons made Pepsi’s share price rose as its number of outstanding shares decreased. I don’t think we should overinterpret the motivation for Pepsi to repurchase its stocks. PepsiCo described $3 billion in treasury stocks and $5 billion cash dividends during the past quarter as returns to shareholders in its earnings report. Stock buyback is considered as a more flexible way to returned to shareholders comparing with issuance of cash dividends when a company is doing well.

4.Does PEP really have a lower P/E ratio?

Investors should also pay attention to P/E ratio. Pepsi’s P/E is around 14 and Coca-Cola’s is 30 now. However, based on both companies’ Q1 2019 financial result and earning estimate over next three quarters in 2019, you will find that both companies’ forward P/E of 2019 (estimated PE ratio) are around 22.23. People might feel Pepsi’s share price is cheaper if they look at current P/E, but might come to a different conclusion with forward P/E.

美國買房如何挑選好的loan agent的?掌握5大要點

對於買房而言,是否能夠順利成交,lender扮演了舉足輕重的角色。畢竟貸款被拒的話,除了要重新找銀行所有程序重頭來過,因為貸款未批延遲交屋,有些賣家甚至會要求買家支付賣家因為延誤交屋而產生的利息、租金、地產稅等等,加起來金額也是不可小覷。如何挑選好的lender,主要掌握以下5大要點。

1.利率 (interest rate)

做preapproval前就要問到滿意的interest rate,不要覺得offer被接收了再來找lender也可以,因為preapproval會需要看W2、Tax Return、Pay Stub、Bank Statement、綠卡、駕照等等,這麼私人的資料當然是希望越少人知道越好。所以在第一輪的篩選就要做到盡善盡美,避免換lender/ loan agent的狀況發生。

另外,有些人會覺得順利貸到款買到房就好,一開始利息高一點沒關係,可以之後再refinance,但現在在升息週期,並且一般Purchase loan的利息可以比refinance低0.25%左右。再加上通常都會間隔半年一年左右,信用分有提升或者利率降低才會去做重新貸款,但第一年卻是本金最高的時候。舉例借100萬,利息差0.5%的話,一年就差了近5,000(利息佔每月按揭的部分會慢慢遞減)。

2.選擇符合自己情況的lender

Lender簡單來說主要分兩種,一種是直接和銀行做貸款Loan Officer,另一種就是和多個小lender合作的Mortgage Broker。一般來說和大銀行(BoA, Chase, Citibank, Wells Fargo)借款,利率較低,但相對的審核較為嚴格,買家需要事前考量自己是否符合該銀行的規範,再選擇合適的銀行,畢竟每家銀行對於審核貸款的規範不太一樣。比如Wells Fargo對於海外贈與的要求就比較嚴苛,如果海外匯款剛打進來,基本就不適合找Wells Fargo,但是Wells Fargo又是四大銀行中唯一可以在買二套房時預算出租收入的。

3.Loan agent如何在preapproval流程確保貸款能辦下來

希望所有的買家心中都能謹記一點,Loan agent其實是一個銷售人員,最後貸款能不能通過,是underwriter來審核的,而不是Loan agent,Loan agent是負責sales和customer service的。那如何能在preapproval階段大概率的確保能夠審核通過呢?有經驗的Loan agent因為瞭解underwriter和審核的要點,能夠在preapproval階段透過檢閱w2、payslip、tax return等來評估貸款是否能順利通過,可以通過才發preapproval letter。如果一個貸款經紀什麼都不看就能發preapproval letter,代表之後審批通過與否的不確定性會提高,或者必須退而和其他審核較寬鬆但利率也較高的銀行辦理貸款。有些Loan Officer會說在preapproval階段就送到underwriter處預審,這樣就能確保基本狀況(工作及信用紀錄)未改變時,可以通過貸款申請,雖然程序上比較麻煩我個人不建議,但也是一個方法。

4.每次下標前loan agent會協助什麼

一個好的loan agent應該要幫助買家在下標前閱讀房子的lien,避免下標有產權有問題貸款無法通過的房子。如果是Condo、PUD,Loan Officer可以在自家銀行的系統裡搜尋該小區的HOA,是否該銀行有審批過貸款,如果有的話基本上就非常安全,不會因為有些HOA的文件不足而貸款被拒。另外loan agent都能做到再下標前開一個和下標金額一模一樣的preapproval letter,不讓賣家知道你真實能貸的金額。

5.關於提前還款與refinance的規定

另外也要特別確認關於提前還款是否有懲罰條款,以及refinance的時限、相關規定。另外closing cost、origination fee也最好事前了解。