美國買房如何挑選好的loan agent的?掌握5大要點

對於買房而言,是否能夠順利成交,lender扮演了舉足輕重的角色。畢竟貸款被拒的話,除了要重新找銀行所有程序重頭來過,因為貸款未批延遲交屋,有些賣家甚至會要求買家支付賣家因為延誤交屋而產生的利息、租金、地產稅等等,加起來金額也是不可小覷。如何挑選好的lender,主要掌握以下5大要點。

1.利率 (interest rate)

做preapproval前就要問到滿意的interest rate,不要覺得offer被接收了再來找lender也可以,因為preapproval會需要看W2、Tax Return、Pay Stub、Bank Statement、綠卡、駕照等等,這麼私人的資料當然是希望越少人知道越好。所以在第一輪的篩選就要做到盡善盡美,避免換lender/ loan agent的狀況發生。

另外,有些人會覺得順利貸到款買到房就好,一開始利息高一點沒關係,可以之後再refinance,但現在在升息週期,並且一般Purchase loan的利息可以比refinance低0.25%左右。再加上通常都會間隔半年一年左右,信用分有提升或者利率降低才會去做重新貸款,但第一年卻是本金最高的時候。舉例借100萬,利息差0.5%的話,一年就差了近5,000(利息佔每月按揭的部分會慢慢遞減)。

2.選擇符合自己情況的lender

Lender簡單來說主要分兩種,一種是直接和銀行做貸款Loan Officer,另一種就是和多個小lender合作的Mortgage Broker。一般來說和大銀行(BoA, Chase, Citibank, Wells Fargo)借款,利率較低,但相對的審核較為嚴格,買家需要事前考量自己是否符合該銀行的規範,再選擇合適的銀行,畢竟每家銀行對於審核貸款的規範不太一樣。比如Wells Fargo對於海外贈與的要求就比較嚴苛,如果海外匯款剛打進來,基本就不適合找Wells Fargo,但是Wells Fargo又是四大銀行中唯一可以在買二套房時預算出租收入的。

3.Loan agent如何在preapproval流程確保貸款能辦下來

希望所有的買家心中都能謹記一點,Loan agent其實是一個銷售人員,最後貸款能不能通過,是underwriter來審核的,而不是Loan agent,Loan agent是負責sales和customer service的。那如何能在preapproval階段大概率的確保能夠審核通過呢?有經驗的Loan agent因為瞭解underwriter和審核的要點,能夠在preapproval階段透過檢閱w2、payslip、tax return等來評估貸款是否能順利通過,可以通過才發preapproval letter。如果一個貸款經紀什麼都不看就能發preapproval letter,代表之後審批通過與否的不確定性會提高,或者必須退而和其他審核較寬鬆但利率也較高的銀行辦理貸款。有些Loan Officer會說在preapproval階段就送到underwriter處預審,這樣就能確保基本狀況(工作及信用紀錄)未改變時,可以通過貸款申請,雖然程序上比較麻煩我個人不建議,但也是一個方法。

4.每次下標前loan agent會協助什麼

一個好的loan agent應該要幫助買家在下標前閱讀房子的lien,避免下標有產權有問題貸款無法通過的房子。如果是Condo、PUD,Loan Officer可以在自家銀行的系統裡搜尋該小區的HOA,是否該銀行有審批過貸款,如果有的話基本上就非常安全,不會因為有些HOA的文件不足而貸款被拒。另外loan agent都能做到再下標前開一個和下標金額一模一樣的preapproval letter,不讓賣家知道你真實能貸的金額。

5.關於提前還款與refinance的規定

另外也要特別確認關於提前還款是否有懲罰條款,以及refinance的時限、相關規定。另外closing cost、origination fee也最好事前了解。

2 thoughts on “美國買房如何挑選好的loan agent的?掌握5大要點”

    1. 不是故意的 應該是因為用了polylang 默認那些已發佈的文章是“英文”頁面 我已經設好為中文

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